利回りの高い不動産投資は慎重に

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とある不動産投資の資料を見ると、こんな風にかいてあります。

「表面利回り17.6%!」

表面利回りというのは、アパートやマンションなどの賃貸であればすべて居住者が入り、税引きや諸経費を抜いた総収益の例です。

表面利回りで17.6%、そこから税引きや諸経費を入れても、その情報を鵜呑みにするとかなり儲かると思ってしまいますね。
そこで慎重になったほうが良いのが、なぜ売りに出ているかです。
好収入の物件をオーナーが手放した理由が明確である必要があります。

まとまったキャッシュが必要で、安くでもすぐに売却したい。
といった理由であれば良いのですが、問題があって不動産を手放すケースもあります。

例えばよくあるのが、築年数によって修繕費がかさむケース。
特にエレベーターが付いているようなマンションだと、メンテナンス費用も膨大になります。外壁塗装の耐用年数や、共用部分の修繕など、住民の家賃や積立費だけで間に合わない場合はオーナーが負担しなければいけません。

他には入居率が低い場合。
部屋数によっては、入居者が4,5人減っただけで利回りがなくなってしまうほど影響が出る場合もあります。
住民や組合など何らかのトラブルに巻き込まれている可能性もあります。

好物件と思われるものは、会社や個人投資家などが鼻を利かせて直ぐに押さえようとします。
そういったプロがすぐに手を出さないというのには相応のリスクがあると考えるのが常でしょう。

逆に、地味な建物と立地で表面利回りの低い物件。
これは収益は低いけれど安定性が見込まれる場合もあります。
例えば不動産投資サイトで、自分の住んでいるエリアを確認すると、表面利回りの低い物件は、閑静な住宅街や高級住宅街、築年数の少ない物件など、地価変動や先ほど説明したようなリスクが低いものがあります。

そういった地味で良い物件というのは、一見儲けが少ないように見えても、諸経費を精算すると、高利回りの物件よりも安定して収益を生み出すことができるのです。